MARCO LEGAL DAS GARANTIAS

Em 30/10/2023, foi publicada a Lei Federal n° 14.711/2023, denominada Marco Legal das Garantias, que dispõe sobre o aprimoramento das regras relativas ao tratamento do crédito e das garantias e às medidas extrajudiciais para recuperação de crédito. Facilita a execução de garantias extrajudicialmente, em caso de inadimplemento de obrigações de devedores.
 
Alienação Fiduciária de Imóvel:
 
Principais inovações da Lei:
 
- Traz a hipótese de a obrigação poder ser garantida por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, com previsão de execução em ato simultâneo ou em atos sucessivos por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para a satisfação integral do crédito.
 
- Exclui a previsão anterior de quitação automática da dívida, prevendo que, na hipótese do valor pago em segundo leilão não ser suficiente para o pagamento da dívida + encargos, o credor poderá cobrar o devedor por ação de execução e, se for o caso, execução das demais garantias da dívida.
 
Assim, mesmo quando o resultado do segundo leilão for inferior ao valor devido, a dívida não será extinta, como previsto anteriormente, de forma que o credor não será prejudicado.
 
Há previsão, portanto, da possibilidade de outras modalidades ou espécies de garantias concomitantemente à Alienação Fiduciária.  
 
- Prevê a possibilidade de o Registro de Imóveis registrar diversas alienações fiduciárias supervenientes e sucessivas, prevendo esclarecedor regramento a esse respeito. A alienação fiduciária da propriedade superveniente é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.
 
Desta forma, ao contrário da redação anterior, a nova garantia não estará sujeita ao cancelamento da garantia vigente para ser registrada, outorgando mais segurança ao novo credor, uma vez que já terá sua garantia registrada quando da liberação da alienação fiduciária anterior.
 
- Importante modernização foi trazida ao prever a comunicação ao devedor sobre data e local do leilão por meio de endereço eletrônico, assim como publicação de editais também por meios eletrônicos.
 
- Esclarece dúvida comum dos Registradores de Imóveis sobre competência quando há dois imóveis objeto de Alienação Fiduciária: a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa o cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de execuçã, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. 
 
- Reintegração de Posse: arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade na pessoa do credor, no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor, não obstarão a reintegração de posse do credor e serão resolvidas em perdas e danos.
 
Execução Extrajudicial da Hipoteca:
 
-  Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente mediante procedimento a ser iniciado perante o Oficial de Registro de Imóveis competente.
 
- A Escritura de Hipoteca deverá conter expressa previsão do procedimento previsto na nova Lei.
 
Execução Extrajudicial de Garantia Imobiliária em Concurso de Credores:
 
- Quando houver mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, a Lei traz importante regramento e previsões de como se dará a execução da garantia, cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis competente intimar simultaneamente todos os credores concorrentes para habilitarem os seus créditos, no prazo de 15 (quinze) dias.
 

A nova Lei pode ser acessada clicando aqui:https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm

 
Por: Claudio Pires Oliveira Dias Didier Fecarotta